Thẩm định giá Bất động sản | Hồ sơ - Thủ tục

Bất động sản là loại hình tài sản đóng  vai trò quan trọng và có hệ lụy trực tiếp đến sự ổn định cơ bản của xã hội cũng như sự phát triển của đất nước. Bởi vậy, nó được Nhà nước quy định và quản lý chặt chẽ. Thực tiễn, các hoạt động thương mại, quản lý, pháp lý liên quan đến bất động sản là vô cùng nhiều. Kéo theo đó là nhu cầu thẩm định giá Bất động sản trong nhân dân tăng cao nhằm đáp ứng các quy định pháp luật Việt Nam nói chung và mục đích cá nhân, tổ chức nói riêng. 

1. Thẩm định giá bất động sản là gì?

1.1 Khái niệm bất động sản và thẩm định giá

Bất động sản theo quy định tại Điều 107 Bộ Luật dân sự 2015 được hiểu là các tài sản bao gồm có:

• Đất đai;
• Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai;
• Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng;
• Tài sản khác theo quy định của pháp luật.

Theo điều 4 Pháp lệnh Giá số 40 quy định: Thẩm định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Bất động sản được hiểu cụ thể theo quy định tại Điều 107 Bộ Luật dân sự 2015

1.2 Thẩm định giá bất động sản là gì?

Dự trên cơ sở hai khái niệm trên, ta có định nghĩa sau: 

Thẩm định giá bất động sản là đưa ra số tiền ước tính về giá trị của quyền sở hữu bất động sản: quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, công trình vật kiến trúc gắn liền với đất đang được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện của một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp được quy định trong các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam hoặc thông lệ quốc tế.

Thị trường bất động sản là không gian, thời gian, địa điểm cụ thể diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn… liên quan đến bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Giá cả bất động sản phụ thuộc vào quan hệ cung cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung giá bất động sản thường bị đẩy lên cao, khi cầu thấp hơn cung giá bất động sản sẽ có xu hướng giữ nguyên hoặc giảm xuống. Giá bất động sản còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác của thị trường như: khách đầu cơ, độc quyền phân phối, cạnh tranh, tiện ích khu vực, … và những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như đầu tư, chính sách, hoạch định đô thị, cơ sở hạ tầng,…

1.3 Thẩm định giá bất động sản cho những tài sản nào?

• Các loại đất đai: đất ở, đất nông nghiệp, đất vườn, đất sản xuất kinh doanh, đất chuyên dùng, đất khác …
• Công trình xây dựng, công trình gắn liền với đất (bao gồm các tài sản gắn liền trên công trình xây dựng đó): nhà phố, căn hộ, biệt thự, trường học, bệnh viện …
• Đất dự án
• Nhà xưởng sản xuất: trung tâm thương mại, chung cư, cao ốc văn phòng
• Nhà hàng, khách sạn, resort …

1.4 Các mục đích của hoạt động thẩm định giá

• Mua bán, chuyển nhượng tài sản.
• Thế chấp, bảo lãnh, vay vốn ngân hàng.
• Xác định giá trị tài sản, dự án đầu tư, giá trị thương hiệu …
• Hạch toán kế toán, thanh lý tài sản, bảo hiểm, đền bù, giải tỏa …
• Thẩm định tài sản phục vụ điều tra, xét xử, phân chia, tranh chấp tài sản …
• Liên danh, thành lập, chuyển đổi hoặc giải thể doanh nghiệp
• Chứng minh tài sản để du học, du lịch, định cư, hợp tác, góp vốn
• Các mục đích thẩm định giá khác …

✍  Xem thêm: Thẩm định giá máy móc thiết bị | Thủ tục mới nhất

2. Nguyên tắc thẩm định giá bất động sản

Với việc giá cả bất động sản biến động không ngừng và thị trường bất động sản luôn vận động dưới sự chi phối của các quy luật tự nhiên, khách quan và sự tác động của tính chu kỳ, thì việc thẩm định giá bất động sản càng ngày trở nên cấp thiết và hoạt động tư vấn xác định giá trị bất động sản càng có ý nghĩa quan trọng, nhằm đảm bảo tính công bằng, minh bạch, đảm bảo quyền lợi của các bên tham gia thị trường.

Do vậy, nguyên tắc thẩm định giá bất động sản quan trọng nhất để đảm bảo giá trị của bất động sản sát với giá thị trường là “nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất – Highest and Best Use.” Nguyên tắc này tổng hợp tất cả các nguyên tắc trong hoạt động thẩm định giá bất động sản đang được áp dụng trên thế giới và ở Việt Nam.

3. Phương pháp thẩm định giá bất động sản

Căn cứ thông tư số 145/2016/TT-BCT ban hành Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam. Theo đó, có 5 phương pháp được sử dụng nhiều nhất để thẩm định giá Bất động sản:

• Phương pháp so sánh
• Phương pháp thu nhập (còn gọi là phương pháp đầu tư hoặc phương pháp vốn hóa)
• Phương pháp chi phí (phương pháp giá thành)
• Phương pháp lợi nhuận (phương pháp hạch toán)
• Phương pháp thặng dư (phương pháp phân tích kinh doanh/phát triển giả định)

5 phương pháp được sử dụng trong thẩm định giá Bất động sản

4. Hồ sơ thẩm định giá bất động sản

1. Cá nhân tổ chức là chủ sở hữu 

Cá nhân:

• Hộ khẩu và Chứng minh nhân dân của chủ sở hữu.
• Giấy ủy quyền của chủ sở hữu tài sản (đối với khách hàng không phải là chủ sở hữu).

Tổ chức:

• Pháp nhân tổ chức (Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập).
• Giấy chứng nhận đăng ký thuế.
• Giấy ủy quyền của chủ sở hữu (đối với khách hàng không phải là chủ sở hữu).

2. Bất động sản

Cá nhân:

• Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng
• Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (sơ đồ thửa đất, diện tích, vị trí, bản vẽ mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng,…)

Tổ chức:

• Giấy chứng nhận QSDĐ, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng chuyển nhượng, Quyết định giao đất, Hợp đồng thuê đất …
• Tờ khai nộp thuế QSDĐ (thuế trước bạ, tiền sử dụng đất).
• Bản đồ hiện trạng, vị trí.
• Giấy phép xây dựng.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
• Tờ khai lệ phí trước bạ.
• Hồ sơ dự toán, thiết kế.
• Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành.
• Bản vẽ (thiết kế, hoàn công, hiện trạng, vị trí)
• Hồ sơ quyết toán (nếu có).

Hồ sơ & thủ tục thẩm định giá bất động sản

✍  Xem thêm: Chứng nhận ISO 9001 | Tư vấn xây dựng quy trình chất lượng

5. Quy trình trình thẩm định giá bất động sản

Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá của doanh nghiệp

Bước 2: Xem xét hồ sơ thẩm định

Hồ sơ yêu cầu thẩm định giá của khách hàng sẽ cung cấp cho bộ phận thẩm định. Thẩm định viên phân tích, nghiên cứu thông tin pháp lý của hồ sơ

Bước 3: Điều tra, khảo sát bất động sản

Các thẩm định viên tiến hành khảo sát điều tra thông tin thị trường như:

Thông tin khu vực dựa vào kinh nghiệm đã làm tại đó (nếu đã thực hiện thẩm định tại đó), thông tin trên internet, dữ liệu của công ty. Báo giá trị sơ bộ ước tính của tài sản (nếu khách hàng yêu cầu) lại cho đối tác, khách hàng.

Bước 4: Thẩm định giá

• Khảo sát thực tế tài sản
• Tham khảo trên Internet
• Hội ý chuyên gia
• Lập báo cáo thẩm định theo quy định pháp luật

Bước 5: Ban kiểm soát

Kiểm tra lại toàn bộ thông tin pháp lý, thông tin khách hàng, mục đích thẩm định, phương pháp thẩm định, thông tin tài sản thẩm định và giá trị thẩm định cuối cùng để phát hành báo cáo thẩm định.

Sau khi đã thống nhất mức giá để phát hành chứng thư thẩm định, bộ phận kiểm soát sẽ báo lại cho bộ phận thẩm định về tình trạng hồ sơ đạt hay cần bổ sung.

Bước 6: Phê duyệt

Phê duyệt hồ sơ và thông báo giá trị thẩm định cho khách hàng

Bước 7: Phát hành hồ sơ thẩm định

Chứng thư và báo cáo thẩm định được cấp cho khách hàng.

Trên đây là toàn bộ thông tin liên quan đến hoạt động thẩm định giá bất động sản. Mọi yêu cầu về dịch vụ của Vinacontrol CE, Quý khách hàng vui lòng liên hệ qua Hotline 1800.6083 email vnce@vnce.vn để được tư vấn và hỗ trợ tốt nhất!